แต่งคอนโดก่อนปล่อยเช่า 4 เรื่องที่ควรนึกถึง

แต่งคอนโดอยู่เองว่ายากแล้ว แต่งคอนโดเพื่อปล่อยเช่าบอกเลยว่ายากกว่า เพราะจะแต่งให้ดีก็แสนแพง แต่งแบบถูกก็ปล่อยเช่ายาก เลยไม่รู้ว่าจะแต่งอย่างไรให้พอดี เพื่อจะได้คุ้มกับเงินค่าเช่าที่ได้

แรก ๆ เคยคิดว่า แค่ย้ายของจัดของในคอนโดซะหน่อยก็น่าจะไปปล่อยเช่าได้ แต่พอเอาเข้าจริง ทั้งพื้นและผนังก็เป็นรอย บางจุดถึงขั้นมีรอยร้าว เพราะเสื่อมไปตามการใช้งาน เห็นแบบนี้ก็ต้องเตรียมเงินไว้เป็นค่าซ่อมแซมห้องกันบ้าง

___________________________________________

 หาข้อมูล ก่อนเริ่มแต่งห้อง
.

พอตั้งใจปล่อยเช่าจริงจัง สิ่งแรกที่ทำเลยคือ สำรวจค่าเช่า โดยลองเช็กเว็บไซต์ที่มีประกาศปล่อยเช่าคอนโดที่อยู่โครงการเดียวกัน ก็เจอค่าเช่าที่หลากหลายตามแต่ทางเลือกที่มี เช่น วิวแม่น้ำ วิวเมือง ขนาดห้อง ชั้นที่อยู่ ฯลฯ ซึ่งเป็นสิ่งที่ติดห้องมาตั้งแต่ตอนซื้อแล้ว แต่ก็มีบางอย่างที่พอจัดการเพื่อให้ได้ค่าเช่าสูงขึ้นได้ เช่น เครื่องปรับอากาศ, เครื่องทำน้ำอุ่น, ตู้เย็น, โทรทัศน์, โต๊ะหนังสือ และโซฟา ฯลฯ

แต่พอไปดูประกาศหรือความเห็นต่าง ๆ ของฝั่งคนหาเช่าคอนโดบ้าง ก็เจอคนอยากได้ทางเลือกที่ต่างกัน เช่น คนที่ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่มาอยู่คอนโดใกล้ที่ทำงาน ก็มักชอบคอนโดแต่งครบแบบหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ค่าเช่าแพงหน่อยไม่ว่า แต่ถ้าคนที่ย้ายจากคอนโดหรืออพาร์ทเมนท์อื่นมา ก็มักมีข้าวของเครื่องใช้ติดมาด้วย จึงมักชอบคอนโดแต่งเบา ๆ มีแค่สิ่งอำนวยความสะดวกหลัก ๆ อย่างเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่นก็พอ ส่วนเฟอร์นิเจอร์และของใช้อื่น ๆ อย่างตู้เย็น ไมโครเวฟ ฯลฯ มักมีอยู่แล้ว เพราะซื้อมาตั้งแต่ตอนอยู่ห้องเดิม

___________________________________________

 แต่งห้องก่อนหาคนเช่า
.

พอได้ข้อมูลว่าคนเช่ามีหลากหลาย เลยตัดสินใจแต่งคอนโด เฉพาะส่วนจำเป็นที่ต้องทำแน่ ๆ เช่น ทาสีผนังห้อง ซ่อมซิลิโคนตามรอยต่อต่าง ๆ เปลี่ยนพื้นลามิเนต เพราะเป็นสิ่งที่เสื่อมไปตามเวลาและการใช้งาน รวมถึงเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลาในการตกแต่งอยู่หลายสัปดาห์ จึงจำเป็นต้องทำก่อนที่จะหาคนมาเช่า

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ช่างมักตีราคาตามพื้นที่ห้องเป็น ราคาต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตามลองสอบถามช่างที่แนะนำ จากนิติบุคคลอาคารชุดหรือเพื่อนข้างห้องดู เพราะถ้าเป็นช่างที่เคยทำห้องอื่นในโครงการเดียวกันอยู่แล้วก็จะได้พอรู้ข้อจำกัดและแจ้งราคาที่แน่นอนได้ สำหรับเฟอร์นิเจอร์เดิมที่มีอยู่ และสภาพยังใช้งานได้ก็ไม่จำเป็นต้องซื้อหรือติดตั้งใหม่ เช่น ผ้าม่าน เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ สามารถนำมาให้ผู้เช่าใช้งานต่อได้เลย

ส่วนเฟอร์นิเจอร์หรือของตกแต่งอื่น ๆ ยังไม่ต้องแต่งทันทีก็ได้ เอาแค่สามารถถ่ายรูปส่วนต่าง ๆ ของห้อง เพื่อนำไปลงประกาศหาคนเช่าก่อนก็พอ แล้วตั้งค่าเช่าแบบกลาง ๆ ไม่แพงมากเพื่อให้มีคนเห็นแล้วสนใจติดต่อมา เพราะถ้ารีบแต่งคอนโดไป หากใช้เวลานานกว่าจะหาคนเช่าได้ อาจต้องเสียเงินค่าแต่งค่าซ่อมอีกรอบก็ได้

แต่การตั้งค่าเช่าก็ต้องระวังไม่ตั้งถูกจนเกินไปเพราะต้องยอมรับว่า ระดับค่าเช่า ถือเป็นตัวกรองระดับรายได้ของผู้เช่า หากค่าเช่าถูกมากก็อาจได้กลุ่มคนเช่าที่มีลักษณะการใช้ห้องที่เสี่ยงให้เกิดความเสียหายได้เหมือนกัน

___________________________________________

 แต่งห้องเพิ่ม เมื่อได้คนเช่า
.

พอมีคนติดต่อมาสอบถามรายละเอียดห้องก็ค่อยบอกว่าเดิมมีอะไรบ้าง แล้วลองสอบถามคนเช่าว่าอยากได้อะไรเพิ่มเติมหรือไม่ ถ้าโชคดีเจอคนเช่าที่ไม่ได้ต้องการอะไรมาก แค่เน้นค่าเช่าไม่แพงก็อาจปิดจ๊อบได้เลย

หรือถ้ามีอะไรที่คนเช่าอยากได้เพิ่มก็ต้องดูว่าใช้เงินแค่ไหน เช่น โต๊ะหนังสือ โทรทัศน์ ตู้เย็น ไมโครเวฟ ฯลฯ แล้วประเมินว่าต้องได้ค่าเช่าสักกี่เดือนถึงจะคุ้มกับเงินค่าของที่แต่งเพิ่ม ถ้าคุ้มก็ลองต่อรองกับคนเช่าดูว่าถ้าเรารับปากว่าจะแต่งคอนโดเพิ่มตามที่เขาต้องการ เขาพร้อมจะวางเงินมัดจำหรือทำสัญญาทันทีเลยไหม เพื่อเราจะได้นำเงินมัดจำนี้ไปซื้อของแต่งห้องเพิ่มได้ทันที โดยอาจไม่ต้องควักเงินตัวเองสักบาทเลยก็ได้ แถมคนเช่ายังรู้สึกว่าได้ของใหม่ ในสไตล์ถูกใจ ซึ่งอาจจะช่วยให้เราสามารถเรียกค่าเช่าสูงขึ้นอีกได้บ้าง

___________________________________________

 อยากแต่งห้องจัดเต็ม แต่เงินทุนไม่อำนวย
.

ถ้าใครอยากได้ค่าเช่าสูง ๆ คนเช่าฐานะดี ๆ เพื่อลดโอกาสเกิดปัญหาจุกจิก ก็ต้องแต่งห้องจัดเต็มแบบ Fully Furnished แบบที่คนเช่าแค่หิ้วกระเป๋าก็เข้าอยู่ได้เลย แต่ปัญหาคือ ค่าตกแต่งที่ตามมาก็สูงด้วยเช่นกัน จะกู้เงินมาตกแต่งเพิ่มก็คงคิดหนัก เพราะบ้านใหม่ก็เพิ่งกู้ไป คอนโดเก่าก็ยังผ่อนอยู่ จะไปขอกู้อีกก็น่าจะผ่านยาก ตอนนั้นเลยลองหาข้อมูลสินเชื่อแบบต่าง ๆ ของธนาคารดู ก็เลยพอรู้ลู่ทางที่น่าจะกู้เงินมาแต่งห้องได้บ้าง เลยขอมาแชร์สักนิดนึงเผื่อใครสนใจหยิบไปลองใช้ดู

___________________________________________

รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านไปธนาคารอื่น
เพื่อนำวงเงินกู้ส่วนต่างจาก เงินกู้ใหม่-เงินกู้เดิม ไปแต่งคอนโด โดยวิธีนี้ต้องเช็กก่อนว่าสัญญากู้เดิมมีเงื่อนไขค่าปรับรีไฟแนนซ์อย่างไร ซึ่งโดยปกติถ้าผ่อนกับธนาคารเดิมมาเกิน 3 ปี แล้วค่อยรีไฟแนนซ์มักไม่มีค่าปรับ ทางเลือกนี้อาจจะยุ่งยากตรงการเตรียมเอกสาร และติดต่อทั้งธนาคารใหม่และธนาคารเดิม แต่ก็มีข้อดีตรงที่ได้ดอกเบี้ยถูกกว่าทางเลือกอี่น

ขอกู้กับธนาคารเดิม
โดยอาจได้วงเงินสูงสุดเท่ากับส่วนต่าง ราคาประเมินคอนโด เงินกู้เดิม ไปแต่งคอนโด ซึ่งวิธีนี้มีข้อดีตรงที่กระบวนการไม่ยุ่งยาก ติดต่อแค่ธนาคารเดิมที่ผ่อนคอนโดอยู่ เอกสารใช้ไม่เยอะ แต่ดอกเบี้ยก็อาจแพงกว่าทางเลือกแรก

นำคอนโดไปเป็นหลักทรัพย์ขอกู้ธนาคาร
สำหรับใครที่ผ่อนคอนโดหมดแล้ว สามารถนำคอนโดไปเป็นหลักทรัพย์ขอกู้ธนาคารได้เหมือนกัน ยังไงลองเช็กกับธนาคารที่สะดวกหรือใช้เป็นประจำดูก่อนก็ได้]

ท้ายที่สุดแล้ว การแต่งคอนโดควรแต่งให้พอเหมาะพอดี เพื่อไม่ให้งบบานปลายจนเป็นหนี้ก้อนโต และแต่งให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่เราอยากปล่อยเช่า อีกเรื่องที่สำคัญมาก ๆ คือ รายได้จากค่าเช่าเป็นรายได้ที่ต้องยื่น ภาษีเงินได้

___________________________________________

การยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามี 2 ระยะ คือ

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครึ่งปี เป็นการยื่นแบบแสดงรายการเงินได้เฉพาะเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5, 6, 7 หรือ 8 ที่ได้รับตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายนไม่ว่าจะมีเงินได้ประเภทอื่นรวมอยู่ด้วยหรือไม่ก็ตาม โดยยื่นภายในเดือนกันยายนของปีภาษีนั้น และภาษีที่เสียนี้นำไปเป็นเครดิตหักออกจากภาษีสิ้นปีได้

2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสิ้นปี เป็นการยื่นแบบแสดงรายการเงินได้พึงประเมินที่ได้รับแล้ว ในระหว่างปีภาษี โดยยื่นภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป

___________________________________________

 แหล่งที่มาของบทความ จาก DD Property