5 หน้าที่ของนิติคอนโด

หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลคอนโด ผู้ที่มีบทบาทสำคัญในการดูแลให้คอนโดมีความเรียบร้อย และดำเนินการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในคอนโด ตั้งแต่ปัญหาเพื่อนบ้าน หรือพื้นที่ส่วนกลาง ลองมาทำความรู้จักกับนิติบุคคล หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดมีอะไรบ้าง และปัญหาใดบ้างที่นิติบุคคลต้องรับผิดชอบ

นิติบุคคลอาคารชุดคือใคร?

นิติบุคคล คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อดูแลและจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด โดยมีชื่อเรียกเต็มว่า นิติบุคคลอาคารชุด หรือรู้จักกันอีกชื่อว่า นิติบุคคลคอนโด (ภาษาอังกฤษ คือ Residential Juristic Person)

ในช่วงแรกเจ้าของโครงการจะเป็นคนจัดหาบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อทำหน้าที่ในการบริหารจัดการอาคารชุด และจึงสรรหาคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งก็มาจากผู้อยู่อาศัยหรือลูกบ้านในคอนโดนั่นเอง

ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการบริหารได้ไม่เป็นที่พอใจ คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถขอเสียงส่วนใหญ่จากลูกบ้านเพื่อปลดนิติบุคคลชุดนี้ได้ และจะต้องนำรายชื่อบริษัทใหม่มานำเสนอในที่ประชุม เพื่อให้ได้ข้อสรุปว่าจะใช้บริษัทใดเป็นนิติบุคคลต่อไป

___________________________________________

แม้หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด คือการบริหารจัดการและดูแลอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านก็จริง แต่หลายครั้งที่ปัญหาร้องเรียนต่อนิติบุคคลเป็นเรื่องที่เกินอำนาจหรือขอบเขตการทำงาน เราจึงต้องเข้าใจเกี่ยวกับหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดให้ชัดเจน ซึ่งหลัก ๆ มีดังนี้

1. ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง

พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโดจัดเป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่มีการใช้งานร่วมกันของลูกบ้าน หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องดูแลรักษาสิ่งเหล่านี้ให้อยู่ในสภาพดี พร้อมให้ลูกบ้านใช้บริการได้เสมอ รวมทั้งการควบคุมการใช้งานให้เป็นไปตามกฎระเบียบที่ตั้งขึ้นมาด้วยการเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

2. อำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน

เนื่องจากความต้องการของลูกบ้านที่หลากหลาย หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องดูแลและอำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านในคอนโด ในที่นี้ อาจรวมถึงการจัดซื้อหรือจัดหาทรัพย์สินเพิ่มเติม จนไปถึงการจัดให้มีบริการที่ช่วยให้การใช้ชีวิตในคอนโดสะดวกสบายยิ่งขึ้น เช่น การจัดซื้ออุปกรณ์เพิ่มเติมในยิม การจัดบริการเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญ เป็นต้น

3. ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่าง ๆ

ตามระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเรียกประชุมใหญ่ประจำปีเพื่อให้ลูกบ้านได้มาหารือและรับทราบข้อตกลงการอยู่อาศัย รวมทั้งนำเสนอกฎหรือระเบียบใหม่ ๆ ต่อที่ประชุมที่จะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม

นอกจากนี้ เมื่อมีวาระเร่งด่วนที่ลูกบ้านจำเป็นต้องตัดสินใจร่วมกัน นิติบุคคลก็จะเป็นผู้จัดการประชุมเช่นเดียวกัน

4. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด

การจะรักษาความสุขส่วนรวมได้ย่อมต้องมีกฎระเบียบในการอยู่อาศัยร่วมกัน นิติบุคคลจึงทำหน้าที่เป็นผู้กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น กำหนดเวลาการใช้บริการสระว่ายน้ำ เวลาการให้บริการของช่างส่วนกลาง

ทั้งนี้ จะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และต้องไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

5. เรียกเก็บค่าส่วนกลาง

การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกของคอนโดเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดก็จริง แต่ลูกบ้านทุกคนต้องมีส่วนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับสิ่งเหล่านี้

โดยนิติบุคคลเรียกเก็บเป็นค่าส่วนกลางตามข้อสัญญาที่ลูกบ้านรับทราบ และนิติบุคคลอาจเก็บค่ากองทุนเพื่อนำมาสำรองเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของคอนโด รวมทั้งสามารถนำเงินบางส่วนไปลงทุนให้งอกเงยขึ้นมาเป็นกำไรได้อีกด้วย

___________________________________________

ปัญหาทั่วไปที่อยู่ในขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด

1. เพื่อนบ้านก่อกวนหรือสร้างความเดือดร้อน
หากเจอปัญหาจากเพื่อนบ้านที่ก่อกวนหรือสร้างความเดือดร้อน เช่น ใช้เสียงดังเกินขนาด สร้างกลิ่นเหม็นรบกวน รุกล้ำพื้นที่ ก็สามารถแจ้งนิติบุคคลให้ตักเตือนถึงความเหมาะสมได้

2. พื้นที่ส่วนกลางชำรุดเสียหาย
เนื่องจากลูกบ้านได้จ่ายค่าส่วนกลางไปแล้ว ความคาดหวังที่จะได้ใช้บริการสระว่ายน้ำที่สะอาด หรือเครื่องเล่นฟิตเนสสภาพดี จึงเป็นเรื่องปกติ เพราะฉะนั้น หากพบปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง ควรแจ้งให้นิติบุคคลดำเนินการแก้ไขและซ่อมแซม เพื่อประโยชน์ทั้งส่วนรวมและตัวเราเอง

3. พื้นที่ส่วนกลางไม่สะอาดและไม่เป็นระเบียบ
ระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีข้อบังคับในการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง และขอความร่วมมือจากลูกบ้านทุกคนให้ช่วยกันรักษาความสะอาด แต่ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะได้รับความร่วมมือจากทุกคน
ดังนั้น เมื่อเห็นพื้นที่ส่วนกลางไม่สะอาดหรือไม่เป็นระเบียบ ก็สามารถแจ้งนิติบุคคลให้ตักเตือนลูกบ้านได้

4. การใช้สิ่งอำนวยความสะดวกโดยไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ
พื้นที่ส่วนกลางมีกฎระเบียบในการใช้บริการ ทั้งเวลาการให้บริการ วิธีใช้งานอย่างเหมาะสม ข้อควรปฏิบัติ และมารยาทที่พึงกระทำ เช่น การพาคนนอกเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง และการใช้งานสระว่ายน้ำนอกเวลาทำการ หากพบการไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ ควรแจ้งนิติบุคคลให้เข้ามาจัดการ

5. สัญญาณโทรศัพท์/อินเทอร์เน็ตบนโทรศัพท์เคลื่อนที่เข้าไม่ถึง
ปัญหาสัญญาณโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ตอาจเกิดจากที่ตั้งของคอนโด โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดสูง แม้แต่ในชั้นเดียวกันแต่คนละมุมตึก ก็อาจจะได้รับสัญญาณที่ไม่เท่ากัน ลูกบ้านสามารถแจ้งนิติบุคคล หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดคือช่วยประสานงานกับผู้ให้บริการเครือข่ายโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ตเพื่อขยายสัญญาณ

___________________________________________

ทั้งนี้ยังมีรายละเอียดเกี่ยวกับหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดควรศึกษา

ผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดหรืออาคารชุดควรที่จะใช้ข้อมูลของนิติบุคคลโครงการนั้น ๆ มาเป็นหนึ่งในปัจจัยพิจารณาความเหมาะสมของการลงทุน เพื่อให้การซื้อคอนโดคุ้มค่า และเหมาะกับการเป็นที่อยู่อาศัยในระยะยาวของเรานั่นเอง

กรณีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครการ เช่น ลิฟต์เสีย หลอดไฟดับ ส่วนกลางเสียหาย แล้วทางนิติบุคคลไม่ดำเนินการแก้ไข สามารถร้องเรียนได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค

___________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property