ค่าธรรมเนียมโอน 2% คิดอย่างไร

ค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรรู้ไว้ก่อนตัดสินใจซื้อ โดยค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน หรือที่เรียกเต็ม ๆ ว่า ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอัตราที่จัดเก็บในปัจจุบัน คือ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย

การคิดค่าโอนคอนโด-บ้าน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ที่สำนักงานที่ดินกำหนดให้คิดจากฐานราคาที่สูงสุดนั้น ก็เพื่อป้องกันการระบุราคาต่ำ ๆ ของผู้ซื้อและผู้ขายในการทำธุรกรรมการโอน ให้เสียค่าธรรมเนียมไม่มาก

ดังนั้น หาก "ราคาประเมิน" สูงกว่า "ราคาซื้อขายบ้าน" ก็ให้คิดค่าโอนคอนโด-บ้าน จากฐานราคาประเมินของกรมธนารักษ์ แต่ถ้า "ราคาซื้อขายบ้าน" สูงกว่า "ราคาประเมิน" ก็ให้คิดค่าโอนคอนโด-บ้าน จากฐานราคาซื้อขายบ้าน

ยกตัวอย่าง ทาวน์เฮ้าส์ ราคาซื้อขายอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท ค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ก็ให้คิดจากฐานราคาซื้อขาย 2.5 ล้านบาท เท่ากับ 50,000 บาท

___________________________________________

หลักฐานราคาซื้อขาย อยู่ที่หน้าสัญญา

หลายคนอาจมีคำถามว่า แล้วสำนักงานที่ดินจะรู้ได้อย่างไรว่า ราคาซื้อขายบ้านจริง ๆ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายนั้น คือ ราคาเท่าไหร่ คำตอบเร็ว ๆ คือ ในการโอนกรรมสิทธิ์ จะมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งระบุชัดเจนว่า ทรัพย์สินนั้นมีราคาเท่าไหร่ ก็อ้างอิงจากหลักฐานนั้น

.

กรณีที่ 1 การซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการ

ราคาซื้อขายบ้านจริงจะถูกระบุอยู่ในหน้าสัญญาจะซื้อจะขายที่โครงการทำไว้กับผู้ซื้อ หากราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็จะต้องจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน จากราคาซื้อขาย

กรณีที่ 2 การซื้อขายกันเอง ไม่ได้ผ่านคนกลาง

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขาย ที่ตกลงร่วมกันระหว่างคนซื้อและคนขาย ซึ่งกรณีที่กู้เงินจากธนาคาร หลายธนาคารจะช่วยอำนวยความสะดวกเรื่องหนังสือสัญญาซื้อขายให้ และเป็นผู้ระบุตัวเลขจริงในการซื้อขาย
แต่ถ้าซื้อขายบ้านด้วยเงินสด ไม่ได้กู้จากธนาคาร ส่วนใหญ่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะเช็กราคาประเมินจากกรมธนารักษ์มาก่อนแล้ว ในหน้าสัญญาซื้อขายของผู้ซื้อกับผู้ขายหลายรายก็จะเขียนราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าราคาประเมิน หรือสูงกว่าเล็กน้อย เพื่อหวังประหยัดค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน แต่ถ้าเขียนต่ำมาก ๆ อาจจะระวังนิดหนึ่ง ถ้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินอาจจะทักท้วงได้
ส่วนการซื้อขายบ้านกับคนในครอบครัว พ่อแม่ลูก พี่น้อง ถ้าต้องทำธุรกรรมในลักษณะซื้อขาย (ลูกซื้อต่อจากพ่อ หรือซื้อต่อจากญาติพี่น้อง) ไม่ใช่ในแบบมรดก ก็จะต้องดำเนินการคล้ายกับกรณีที่ 2 คือ ต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขายที่ระบุราคาชัดเจน และจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ตามปกติ

กรณีที่ 3 การซื้อขายบ้านผ่านคนกลาง

ส่วนใหญ่แล้วคนกลางที่เป็นตัวแทนหรือนายหน้าจะเป็นผู้อำนวยความสะดวกทำสัญญาซื้อขายให้ผู้ซื้อกับผู้ขายตามราคาจริงที่ตกลงกัน การจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ก็จะเป็นไปตามเงื่อนไขของสำนักงานที่ดิน

___________________________________________

ค่าโอนคอนโด-บ้านใครจ่าย
.

ใครเป็นผู้จ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้วจะแบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับที่ตกลงกันว่า ใครจะเป็นผู้จ่าย บางครั้งผู้ขายที่เป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ก็มีโปรโมชัน ออกค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ให้ลูกค้าทั้งหมด หรือบางครั้งผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ลดราคาให้ แต่เสนอเป็นผู้จ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% เองทั้งหมด

บางครั้งที่ผู้ซื้อบ้านมือสองจากบุคคลธรรมดาและต่อราคาจากผู้ขายลงได้มาก เมื่อคำนวณแล้วคุ้มค่า ก็เป็นผู้เสนอจะออกค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ทั้งหมด หรือบางกรณีธนาคารเอง มีโปรโมชันดึงลูกค้าให้มากู้ ซึ่งก็มีหลายธนาคารเสนอจ่ายค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% ให้ทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม ในมุมของผู้ขายแล้ว ส่วนใหญ่ก็จะรวมค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 1% ในส่วนที่ตัวเองต้องจ่ายไว้ในราคาขายแล้ว ส่วนจะมาตกลงว่าจะจ่ายเฉพาะส่วนของตัวเอง หรือจ่ายให้ผู้ซื้อ ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกัน

ค่าโอนคอนโด หรือค่าโอนบ้าน 2% เป็นเพียงหนึ่งในค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เพราะในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาฯ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก เช่น ค่าจดจำนอง ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้ เป็นต้น

___________________________________________

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง
.

อีกหนึ่งมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน 2568 ที่มีผลต่อผู้ซื้อบ้านอย่างมากคือการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง โดยที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2568

โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมินหรือราคาขาย และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้

เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

___________________________________________

 แหล่งที่มาของบทความ จาก DD Property