ข้อควรรู้ โอนที่ดินให้บุตร

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย

เบื้องต้นต้องขออธิบายคำว่าบุตรโดยชอบทางกฎหมายให้เข้าใจง่าย ๆ เสียก่อน ซึ่งหมายถึงลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน ส่วนคำว่าบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายคือ ลูกที่เกิดมาโดยพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันนั่นเอง ส่วนข้อควรรู้สำหรับการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย มีดังต่อไปนี้

___________________________________________

1. เตรียมเอกสารให้พร้อม
โดยแบ่งได้เป็น 5 กรณีคือ
.

1) มาโอนพร้อมกันทั้งพ่อและแม่ เอกสารในการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายคือ โฉนดที่ดิน, บัตรประชาชนของพ่อและแม่, ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่, ใบจดทะเบียนสมรส

2) พ่อหรือแม่มาโอนคนเดียว ในกรณีที่ฝ่ายใดฝายหนึงไม่มาโอนด้วยก็สามารถโอนได้แต่ต้องมีเอกสารของอีกฝ่ายมาด้วยนั่นคือ สำเนาบัตรประชาชนพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง, สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง และหนังสือยินยอมคู่สมรสทำนิติกรรม ของผู้ที่ไม่มายื่นเอกสารด้วย

3) หากลูกไปโอนที่ดินพร้อมกับพ่อแม่ด้วยให้นำบัตรประชาชนของลูกพร้อมใบทะเบียนบ้านไปด้วย

4) ถ้าลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน ก็ใช้สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของลูกพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง รวมถึงบัตรประชาชนและทำเบียนบ้านของผู้ที่มาทำเรื่องแทน และต้องมีใบมอบอำนาจกรมที่ดิน (ท.ด.21) เพื่อเป็นหลักฐานประกอบการโอน

5) ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก เนื่องจากพ่อแม่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว หลักฐานที่ต้องนำไป คือ คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก, หลักฐานการตายของเจ้ามรดก, ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก และโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

___________________________________________

2. ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน
กรณีที่พ่อ แม่ มีการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายในขณะมีชีวิตอยู่ จะเสียภาษีโอนที่ดิน และมีค่าโอนที่ดินดังนี้

- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน : คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน : คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ : คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าพยาน : จำนวน 20 บาท
- ค่าคำขอ : จำนวน 5 บาท
- ค่าอากรคู่ฉบับ : จำนวน 5 บาท
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

ทั้งนี้ กรณีที่โอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในกรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด แล้วฝ่ายพ่อต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ส่วนกรณีโอนที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก ไม่ว่าจะเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หลาน หรือแม้แต่ยกที่ดินให้ลูกบุญธรรม หากไม่ใช่มรดกตกทอด จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

กรณีที่มีการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย เมื่อ "เจ้าของเสียชีวิตไปแล้ว" จะเสียภาษีโอนที่ดิน และมีค่าโอนที่ดินดังนี้

ในกรณีที่เจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ได้เสียชีวิตลง ทรัพย์สินจะกลายเป็นมรดกที่ตกทอดสู่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น ไม่สามารถตกทอดสู่ทายาทที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายได้

การโอนจะเสียเพียงค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น ไม่ต้องเสียทั้งค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ะต้องถูกเรียกเก็บค่าภาษีมรดก กรณีได้รับทรัพย์สินมรดกมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท

โดยค่าโอนที่ดินมรดกที่ยกให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย/บุพการี/สามีภรรยาจดทะเบียน รวมถึงผู้สืบสายเลือดแท้ ๆ (ลูก หลาน เหลน และต่ำลงมา) จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน

___________________________________________

3. ขั้นตอนการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย

หยิบบัตรคิวเพื่อรอตรวจเอกสารกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ หรือหยิบใบคำขอพร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมาทั้งหมด

ยื่นเอกสารและใบคำขอให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจเช็กความถูกต้องของเอกสารที่เตรียมมา เมื่อตรวจเสร็จเรียบร้อยก็จะให้คิวเพื่อไปดำเนินเรื่องต่อที่ฝ่ายชำนาญงาน

การยื่นเรื่องที่ฝ่ายชำนาญงาน จะมีขั้นตอนการลงลายมือชื่อทั้งผู้รับและผู้โอน จากนั้นจะทำการประเมินราคาที่ดิน พร้อมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อนำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน

เมื่อชำระเงินที่ฝ่ายการเงินแล้ว ให้นำใบเสร็จไปยื่นที่ฝ่ายชำนาญงาน โดยใบสีฟ้าพ่อแม่จะต้องเก็บไว้เป็นหลักฐาน ส่วนใบสีเหลืองเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้เก็บ

เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะพิมพ์ข้อมูลสลักหลังโฉนดและยื่นให้คุณตรวจสอบ เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยก็เป็นการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายได้เสร็จสมบูรณ์

ทั้งหมดนี้คือข้อควรรู้สำหรับผู้ที่ต้องการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย ซึ่งในกรณีที่พ่อแม่ยังไม่เสียชีวิตกับเสียชีวิตแล้ว จะมีรายละเอียดเรื่องเอกสารและค่าใช้จ่ายในการโอนที่แตกต่างกันไป

นอกจากนี้ การยกที่ดินให้ลูกเป็นวิธีเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และภาษีโอนที่ดินที่ถูกที่สุด รวมทั้งเป็นการให้โดยเสน่หายังสามารถขอถอนคืนได้ หากพ่อแม่เห็นว่าลูกประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อตนเองในภายหลัง

___________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property