Backlog คืออะไร
Backlog คืออะไร เรื่องน่ารู้สำหรับมือใหม่ที่อยากเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง Backlog ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญสำหรับทิศทางในอนาคตของโครงการและความเสี่ยงในการลงทุน
มาค้นหาคำตอบว่า Backlog คืออะไร รวมถึง 4 เรื่องหลักเกี่ยวกับ Backlog ที่นักลงทุนควรรู้
Backlog คืออะไร?
ความแตกต่างของการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยกับการซื้อ-ขายสินค้าประเภทอื่น คือช่วงระยะเวลาจากจุดที่มีการทำสัญญาซื้อ-ขายไปจนถึงมีการส่งมอบ ซึ่งการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยจะต้องใช้เวลาค่อนข้างยาวนานกว่าสินค้าประเภทอื่น จึงเป็นที่มาที่ทำให้เกิดคำศัพท์เฉพาะอยู่ 2 คำ ได้แก่ Presale (พรีเซล) และ Backlog (แบ็คล็อก) ซึ่งเป็นคำศัพท์ที่มีความเกี่ยวเนื่องกัน
ก่อนทำความรู้จักกับคำว่า Backlog คืออะไร ก็ต้องรู้จักกับคำว่า Presale ก่อนโดย Presale หมายถึง การจองซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งมักใช้วิธีแบ่งเป็นงวด โดยจะเริ่มนับว่าเป็นยอด Presale เมื่อลูกค้าวางเงินจอง
สำหรับ Backlog คือ ยอดสะสมของ Presale ที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์รวมกันทุกงวด หรือเป็นยอดสั่งซื้อบ้านหรือคอนโดล่วงหน้าที่รอการส่งมอบเมื่อก่อสร้างเสร็จ
___________________________________________
ทำไม Backlog จึงสำคัญต่อนักลงทุนอสังหาฯ มากกว่ายอด Presale
ในขณะที่ Presale เป็นเพียงการซื้อใบจองบ้านหรือคอนโด ยังไม่มีการวางเงินจองหรือทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ และยังไม่ลุล่วงถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์
ยอด Presale จึงเป็นเพียงยอดจอง ไม่นับเป็นรายได้ที่แท้จริงของโครงการและยังไม่สามารถบันทึกเป็นรายได้ทางบัญชี โดยหลังจากจอง หากไม่มีการผ่อนชำระหรือจ่ายเงินดาวน์เป็นประจำ มีการทิ้งโอน หรือผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ผ่าน ยูนิตนั้นก็กลายเป็นยูนิตหลุดโอน ยอด Presale จึงไม่สามารถบ่งชี้อะไรได้มากนักสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ
ส่วน Backlog คือ ยอดสะสมรวมจากยอด Presale ในแต่ละรอบ Backlog จึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลขสำคัญที่แสดงให้เห็นถึงการมีรายได้ของโครงการ และเมื่อมียอด Backlogสูงจนถึงเป้าที่ตั้งไว้ ทางดีเวลล็อปเปอร์ก็จะนำยอดไปยื่นขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อสร้างโครงการ
แต่หากโครงการไหนที่มียอด Backlog น้อย ไม่เพียงพอต่อการพิจารณายื่นกู้ โครงการดังกล่าวก็มีโอกาสล้มเลิกได้ ดังนั้น ยอด Backlog คือ องค์ประกอบสำคัญที่ทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองไม่ควรมองข้าม
เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดถึงศักยภาพและทิศทางความเป็นไปได้ของโครงการ ว่าจะได้พัฒนาจนสำเร็จถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ หรือจะถูกล้มเลิกกลางทางเนื่องจากกู้เงินมาสร้างไม่ผ่านนั่นเอง
___________________________________________
ระยะเวลารอยอด Backlog รับรู้เป็นรายได้
ระยะเวลาการในการรอยอด Backlog ไปจนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้เป็นรายได้ จะแตกต่างกันออกไปตามลักษณะของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่
1. โครงการที่เปิดขายตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ช่วงเวลาตั้งแต่มีการจองซื้อจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์จะห่างกันมาก สำหรับโครงการแนวราบจะใช้เวลาประมาณ 6-8 เดือน คอนโดจะใช้เวลาประมาณ 1 ปีขึ้นไป
2. โครงการที่สร้างก่อนขาย เป็นโครงการที่เริ่มต้นการก่อสร้างไปบางส่วนแล้วจึงเปิดขาย Presale ซึ่งช่วงเวลาตั้งแต่มีการจองซื้อจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์จะสั้นว่าโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง และขึ้นอยู่กับความคืบหน้าในการก่อสร้างก่อนเปิดขาย
3. โครงการพร้อมอยู่ เป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ช่วงเวลาจากที่มีการจองซื้อถึงการโอนกรรมสิทธิ์ จะอยู่ที่ประมาณ 1-2 เดือน
___________________________________________
___________________________________________
Backlog กับช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนอสังหาฯ
การซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วง Presale มีข้อดีหลายประการที่เอื้อต่อนักลงทุน เพราะเป็นช่วงที่ดีเวลล็อปเปอร์ต้องการยอด Presale เยอะ ๆ จึงมักจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดใจลูกค้า ซึ่งอาจได้ห้องที่ถูกกว่าราคาจริง
ในบางกรณีทางโครงการอาจจะลดหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือแถมของอื่น ๆ นักลงทุนจึงสามารถทำกำไรจากสิ่งเหล่านั้นได้ ต่างจากในช่วงเวลาที่โครงการใกล้ก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งราคาจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ
อย่างไรก็ตาม จากที่กล่าวไปแล้วในข้างต้นว่า Presale เป็นเพียงแค่การจองห้องเท่านั้น และไม่ได้เป็นตัวชี้วัดถึงทิศทางความมั่นคงของโครงการเหมือน Backlog และเนื่องจากการจัด Presale มักมีหลายรอบ
___________________________________________
ดังนั้น ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนคือรอซื้อในช่วง Presale รอบหลัง ๆ ที่โครงการมียอด Backlog มากพอ และสามารถคำนวณสถานการณ์ได้ว่ามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการจนสำเร็จถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์
โดยการซื้อในช่วงเวลาดังกล่าวอาจจะได้ประโยชน์น้อยกว่าตอน Presale รอบแรก ๆ และเลือกตำแหน่งได้น้อยกว่า แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงจากโอกาสที่โครงการจะล้มเลิกหรือการโดนยึดเงินมัดจำน้อยกว่าการจองซื้อตอน Presale รอบแรก ๆ เช่นกัน
___________________________________________
ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property
