ค่า Far และ OSR คืออะไร

FAR คืออะไร ถือเป็นเรื่องสำคัญที่คนซื้อบ้าน–ซื้อคอนโดควรรู้ เพราะเกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยและทำเลโดยรอบ ลองมาทำความรู้จักกับ FAR พร้อมทั้งอัปเดตผังเมืองกรุงเทพ ที่มีการปรับ FAR ให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายทางด้านคมนาคม ซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น

___________________________________________

FAR (Floor Area Ratio) คืออะไร?

ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกันก่นอว่า FAR คืออะไร ผังเมืองในประเทศไทยให้นิยามของ Floor Area Ratio-FAR หรือ FAR คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน และยังมีอีกหนึ่งคำที่เกี่ยวข้องคือ Open Space Ratio หรือ OSR เป็นอัตราส่วนของที่ว่างปราศจากที่ปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวม แล้ว FAR กับ OSR เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไร ลองมาดูตัวอย่างง่าย ๆ กัน

สมมุติว่ามีที่ดินแปลงหนึ่ง ขนาด 1 ไร่ (กว้าง 40 เมตร ยาว 40 เมตร) หรือขนาด 1,600 ตารางเมตร อยู่ในพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ย.4-16 กำหนดให้ FAR = 3 และ OSR = 10 จะคำนวณพื้นที่ได้ตามนี้

วิธีการคำนวณ FAR (Floor Area Ratio)

FAR x ขนาดที่ดิน = พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น
3 x [1,600] = 4,800 ตารางเตร

แสดงว่าสามารถพัฒนาโครงการได้ขนาดสูงสุด 4,800 ตารางเมตร

วิธีการคำนวณ OSR (Open Space Ratio)

พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น x OSR/100 = พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม
4,800 x 10/100 = 480 ตารางเมตร

แสดงว่าพื้นที่โครงการทั้งหมด 4,8000 ตารางเมตร ต้องมีพื้นที่ว่างปราศจากที่ปกคลุม 480 ตารางเมตร

___________________________________________

ผังเมืองใหม่มีการเพิ่ม FAR และ FAR Bonus

ผังเมืองฉบับใหม่นอกจากจะมีการปรับเปลี่ยนสีในโซนพื้นที่ต่าง ๆ ยังมีการปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (Floor Area Ration) หรือ FAR โดยจะปรับเพิ่มขึ้นตามสีต่าง ๆ สีละ 0.5 ซึ่งสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นจะเอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอาคารเชิงพาณิชย์ตามโซนต่าง ๆ มากขึ้น

รวมทั้งเพิ่มการใช้ประโยชน์รอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อรองรับความหนาแน่นในการอยู่อาศัย ซึ่งในบางสถานีที่มีการสัญจรหนาแน่นจำเป็นต้องมีการเพิ่มประโยชน์การใช้พื้นที่หรือ FAR สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย จากเดิมที่กำหนดให้พื้นที่รัศมี 500 เมตร

ทั้งนี้ จะส่งเสริมพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อ 2 สาย ในรัศมี 800 เมตรของรถไฟฟ้า 10 สาย ประมาณ 50 สถานีร่วม ส่วนสถานีอื่น ๆ จะส่งเสริมในรัศมี 500 เมตร, 650 เมตร และ 800 เมตร ขึ้นอยู่กับความลดหลั่นของระยะห่าง ซึ่งเดิมให้ในรัศมี 500 เมตร เพื่อเพิ่มความหนาแน่นรอบสถานีและให้ที่ดินในซอยพัฒนาได้เต็มที่

___________________________________________

นอกจากนี้ยังเพิ่ม FAR Bonus ซึ่งเป็นมาตรการส่งเสริมการพัฒนาเพื่อยกเว้นและผ่อนปรนสำหรับผู้ประกอบการให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น ซึ่งจากผังเมืองเดิมมีอยู่ 5 กรณี คือ

1. การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
2. เพิ่มพื้นที่โล่งสาธารณะหรือสวนสาธารณะ
3. การจัดให้มีพื้นที่จอดรถรอบสถานีรถไฟฟ้า
4. การเพิ่มพื้นที่กักเก็บน้ำฝน
5. การสร้างอาคารอนุรักษ์พลังงาน

ส่วนผังเมืองฉบับใหม่ได้เพิ่มเติม FAR Bonus อีก 3 กรณี คือ

1. การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์ในการสัญจรบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
2. การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะริมแม่น้ำ ลำคลอง และแหล่งน้ำสาธารณะ
3. การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานที่รับเลี้ยงเด็ก หรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน

___________________________________________

ผังเมืองใหม่เปิดสิทธิ์ใหม่ให้โอน FAR

ผังเมืองใหม่ยังมีมาตรการเพิ่มเติมซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และการโอนสิทธิการพัฒนา ได้แก่

1. มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (Planned Unit Development: PUD)

จะเอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม อาจทำให้ขาดการผสมผสานกันเป็นชุมชนเมืองที่มีคุณภาพ

มาตรการนี้จึงจะเป็นเครื่องมือช่วยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นที่สอดคล้องกับศักยภาพการพัฒนาด้วยการปรับ FAR ในพื้นที่ที่โครงการใหม่ให้เหมาะสม

พร้อมกับจัดทำแผนผังโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นไปโดยสอดคล้องกัน ทั้งภายในพื้นที่โครงการและการเชื่อมต่อกับพื้นที่โดยรอบให้คุ้มค่ากับการลงทุนและการพัฒนาระบบเศรษฐกิจและสังคม

2. มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right : TDR)

เป็นมาตรการสร้างความเป็นธรรม ด้วยการให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนาจากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าหรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้ในบริเวณที่กฎหมายกำหนดให้สามารถโอนหรือขายสิทธิพัฒนา ได้แก่ FAR ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดังกล่าว ไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์

___________________________________________

อัปเดตผังเมืองใหม่เน้นพัฒนาแนวรถไฟฟ้า

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ มีหลายทำเลที่ปรับสีเพื่อส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยเฉพาะใจกลางมือง อาทิ

1. พระราม 9 จะปรับสีผังเมืองจากพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เป็นพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม เช่นเดียวกับโซนนานา และสุขุมวิทตอนปลาย รวมถึงเปลี่ยนโซนคลองสาน และย่าน ถ.พระราม 1 ให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์

2. พื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง ได้แก่ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ยกตัวอย่างเช่น

– ลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สวนหลวง ศรีนครินทร์ ปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
– ตลอดแนวถนนรามคำแหง จากริมถนน 500 เมตร ปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นสีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
– ตามแนวถนนพหลโยธินช่ววงห้าแยกลาดพร้าวถึงแยกรัชโยธิน ขยายพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
– แยกหลักสี่ แจ้งวัฒนะ ขยายพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
– แนวคลองประปา ขยายพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
– แนวถนนวิภาวดีรังสิต ตรงข้ามนอร์ธปาร์ค จากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นสีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
– ขยายพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง บริเวณแยกหลักสี่ แจ้งวัฒนะ
– ขยายพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง บริเวณแนวคลองประปา
– แนวถนนรามอินทรา ปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

___________________________________________

ทั้งนี้ การกำหนดผังเมืองใหม่ FAR และ FAR Bonus นอกจากจะเอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้ยืดหยุ่นมากขึ้นแล้ว ยังสอดรับกับการขยายตัวของเมืองตามโครงข่ายคมนาคม

นอกจากนี้ ผังเมืองกรุงเทพยังเป็นการจูงใจให้เอกชนดำเนินการเอาที่ดินมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามประโยชน์ที่ได้รับจากผังเมืองใหม่มากขึ้น และแน่นอนว่ามันจะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการตัดสินใจเลือกของคนที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด ด้วยอย่างแน่นอน

___________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property