การรอนสิทธิ คืออะไร

การรอนสิทธิ คือเรื่องสำคัญที่มีผลทางกฎหมาย หากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ถูกรอนสิทธิ จะส่งผลให้ผู้เข้าถือกรรมสิทธิ์ต่อไป ต้องเสียสิทธิบางอย่าง และไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้อย่างเต็มที่ หรืออาจถึงขั้นไม่สามารถใช้ประโยชน์ใด ๆ ได้เลย

ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับการรอนสิทธิให้ดีเสียก่อนว่าการรอนสิทธิ คืออะไร ลักษณะการรอนสิทธิ มีข้อควรระวังอย่างไรบ้าง?

__________________________________________

การรอนสิทธิ คืออะไร?

การรอนสิทธิ คือ สภาวะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกลดสิทธิ หรือสิทธิเหนือที่ดินที่ตนครอบครอง โดยการรอนสิทธิที่เกิดขึ้นนั้น อาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่สำนักงานที่ดินเพื่อมอบให้แก่ผู้อื่น

__________________________________________

การรอนสิทธิ มีลักษณะอย่างไร?

รู้การรอนสิทธิ คืออะไรกันแล้ว มาดูลักษณะการรอนสิทธิ ซึ่งมีอยู่ทั้งหมด 7 ลักษณะด้วยกัน ดังนี้

1. ข้อกำหนดห้ามโอน
เกิดได้จากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

2. สัญญาเช่า
กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่า มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป จะต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร
โดยสัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ เฉพาะในกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปี ที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

3. สิทธิเก็บกิน
เป็นสิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้น ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้ เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

4. สิทธิอาศัย
เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

5. สิทธิเหนือพื้นดิน
สิทธิเหนือพื้นดิน คือ สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนด ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

6. ภาระติดพัน
คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์ มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราว ๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

7. ภาระจำยอม
ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

__________________________________________

การรอนสิทธิ มีข้อควรระวังอย่างไร?

จุดที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษของการรอนสิทธิ คือ ในเรื่องของภาระจำยอม ซึ่งคือการรอนสิทธิแบบเปิดกว้างแบบครอบจักรวาล ยิ่งไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ด้วย จะเท่ากับว่าภาระจำยอมจะอยู่ติดกับที่ดินตลอดไปตลอดกาล

ดังนั้น การเลือกซื้อที่ดินเเละอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ทุกครั้ง ต้องไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็กเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงนั้นว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็ต้องมาดูต่อว่าเป็นลักษณะไหน ยาวนานเท่าไหร่

นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบเอกสารสิทธิ เช่น โฉนด หรือ น.ส.3 ได้ โดยดูรายการในสารบัญ จะช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดิน แล้วยังช่วยให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นตั้งเเต่ต้น เพราะธุรกรรมทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนั้นจะถูกบันทึกปรากฏอยู่ในหน้าสารบัญทุกเรื่องโดยไม่มีตกหล่น

__________________________________________

ความรับผิดในการรอนสิทธิ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้กำหนดให้ผู้ขายจะต้องรับผิดในการรอนสิทธิในทรัพย์สินที่ขายด้วย เพราะนอกเหนือจากการที่ผู้ซื้อมีความประสงค์ที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อยังต้องการที่จะครอบครองทรัพย์สินที่ตนได้ซื้อมา โดยปกติสุขปราศจากการรบกวนของบุคคลอื่นด้วย

มาตรา 475 ระบุว่า หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอันที่จะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข เพราะบุคคลนั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี ท่านว่าผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น

การรอนสิทธิมี 2 กรณี คือ
1. บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายอยู่ก่อน หรือในขณะทำสัญญาซื้อขาย
2. ความผิดของผู้ขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดต่อการรอนสิทธิที่เกิดขึ้น

__________________________________________

ลักษณะของการรอนสิทธิที่ทำให้ผู้ขายต้องรับผิด

1. สิทธิของบุคคลอื่นที่มาแย้งหรือรบกวนที่มีอยู่เหนือทรัพย์นั้นจะต้องเป็นสิทธิตามกฎหมาย และจะต้องเป็นสิทธิที่เหนือกว่าสิทธิผู้ขาย
2. สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้แย้งหรือรบกวนนั้นจะต้องมีอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย มิใช่เกิดหลังทำสัญญาซื้อขาย ถ้าเป็นสิทธิที่เกิดหลังผู้ขายไม่ต้องรับผิด
3. สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้แย้งหรือรบกวนนั้น แม้จะเกิดภายหลังทำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายก็อาจต้องรับผิด ถ้าการรอนสิทธินั้นเกิดเพราะความผิดของผู้ขาย

__________________________________________

มาตรา 476 ถ้าสิทธิของผู้ก่อการรบกวนนั้นผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขาย ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด

มาตรา 477 เมื่อใดการรบกวนขัดสิทธินั้นเกิดเป็นคดีขึ้นระหว่างผู้ซื้อกับบุคคลภายนอก ผู้ซื้อชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ขายเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้ซื้อในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน

มาตรา 478 ถ้าผู้ขายเห็นเป็นการสมควร จะสอดเข้าไปในคดีเพื่อปฏิเสธการเรียกร้องของบุคคลภายนอก ก็ชอบที่จะทำได้ด้วย

มาตรา 479 ถ้าทรัพย์สินซึ่งซื้อขายกันหลุดไปจากผู้ซื้อทั้งหมดหรือแต่บางส่วนเพราะเหตุการรอนสิทธิก็ดี หรือว่าทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดซึ่งเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเสื่อมความเหมาะสมแก่การที่จะใช้ หรือเสื่อมความสะดวกในการใช้สอย หรือเสื่อมประโยชน์อันจะพึงได้แต่ทรัพย์สินนั้น และซึ่งผู้ซื้อหาได้รู้ในเวลาซื้อขายไม่ก็ดี ท่านว่าผู้ขายต้องรับผิด

มาตรา 480 ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องศาลแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นไว้แต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์สินนั้นปลอดจากภาระจำยอมอย่างใด ๆ ทั้งสิ้น หรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น

มาตรา 481 ถ้าผู้ขายไม่ได้เป็นคู่ความในคดีเดิม หรือถ้าผู้ซื้อได้ประนีประนอมยอมความกับบุคคลภายนอก หรือยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้องไซร้ ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีในข้อรับผิดเพื่อการรอนสิทธิเมื่อพ้นกำหนดสามเดือนนับแต่วันคำพิพากษาในคดีเดิมถึงที่สุด หรือนับแต่วันประนีประนอมยอมความ หรือวันที่ยอมตามบุคคลภายนอกเรียกร้องนั้น

มาตรา 482 ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิเมื่อกรณีเป็นดังกล่าวต่อไปนี้ คือ

1. ถ้าไม่มีการฟ้องคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของผู้ซื้อได้สูญไปโดยความผิดของผู้ซื้อเอง หรือ
2. ถ้าผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาในคดี และผู้ขายพิสูจน์ได้ว่า ถ้าได้เรียกเข้ามาคดีฝ่ายผู้ซื้อจะชนะ หรือ
3. ถ้าผู้ขายได้เข้ามาในคดี แต่ศาลได้ยกคำเรียกร้องของผู้ซื้อเสียเพราะความผิดของผู้ซื้อเอง
แต่ถึงกรณีจะเป็นอย่างไรก็ดี ถ้าผู้ขายถูกศาลหมายเรียกให้เข้ามาในคดีและไม่ยอมเข้าว่าคดีร่วมเป็นจำเลยหรือร่วมเป็นโจทก์กับผู้ซื้อไซร้ ท่านว่าผู้ขายคงต้องรับผิด

__________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property