ร่วมซื้อบ้าน ข้อควรต้องรู้ก่อนเกิดปัญหา

1. ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้กับการกู้ร่วม
การกู้ร่วมนั้นมีโอกาสจะพบกับปัญหาได้หลายอย่าง โดยแบ่งตามการกู้ร่วมของคนแต่ละกลุ่มได้ดังนี้

1) กู้ร่วมของกลุ่มที่เป็นแฟนกัน หรือ ชาย-หญิง ที่ยังไม่ได้แต่งงาน
ปัญหาที่พบเจอมากที่สุด คือ เมื่อต้องเลิกกันเร็วกว่าที่คิดไว้ ชื่อของทั้งคู่ เป็นชื่อที่กู้ร่วมกัน ใครจะเป็นคนผ่อนต่อ ถ้ากรณีที่ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง มีความสามารถในการผ่อนได้เองคนเดียว และคิดว่าจะกู้คนเดียวผ่าน ก็ไม่เป็นปัญหา สามารถดำเนินการถอนชื่อผู้กู้ร่วมออกได้
ทั้งนี้ แต่ละธนาคารจะมีวิธีการไม่เหมือนกัน บางธนาคารจะทำคล้ายกับยื่นกู้ใหม่ รีไฟแนนซ์ ยื่นเอกสารใหม่ (บางธนาคารจะใช้วิธีให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่จะผ่อนต่อ ยื่นเอกสารใหม่) ถ้าความสามารถในการกู้ถึง ก็ไม่เป็นปัญหา แต่ถ้าผ่อนคนเดียวไม่ไหว ถือว่าเป็นปัญหาใหญ่ อาจจะต้องขายบ้าน หรือคอนโดนั้นเลย

__________________________________________

โดยทั่วไป มีวิธีแก้ปัญหาการกู้ร่วม 3 วิธีดังนี้

วิธีที่ 1 ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม

ปัญหาหลักของวิธีนี้ คือ การตกลงกันให้ได้ว่าใครจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของบ้านหลังนี้ และอีกฝ่ายต้องยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ เพราะหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอม ก็ไม่สามารถถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วมได้ แต่หากเจรจากันได้ ก็นัดหมายกันไปที่กรมที่ดินเพื่อขอโอนเปลี่ยนชื่อ โดยฝ่ายที่กู้ต่อก็ต้องผ่อนบ้านเพียงลำพัง ทั้งนี้หากผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือรายได้ไม่เพียงพอ ทางธนาคารอาจจะไม่อนุมัติให้ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม เพราะธนาคารจะมีความเสี่ยงเพิ่ม

วิธีที่ 2 รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว

อีกหนึ่งทางออกในกรณีที่ธนาคารเก่าไม่อนุมัติการถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม คือ การรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่เพื่อขอกู้คนเดียว โดยทั่วไปธนาคารจะอนุมัติให้กู้คนเดียวแต่ต้องมีการประเมินว่าผู้กู้มีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ โดยมีเงื่อนไขดังนี้

– ธนาคารจะตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ เช่น หน้าที่การงาน รายได้ แหล่งที่มาของรายได้ ภาระหนี้สิน และความมั่นคงของงาน เป็นต้น โดยเฉพาะพฤติกรรมการผ่อนชำระหนี้ตรงเวลากับธนาคารเก่า
– ธนาคารจะพิจารณารายได้ว่าต้องมีรายได้ที่มากพอคนเดียวที่จะผ่อนชำระบ้านหลังนี้ในแต่ละเดือน หากประเมินรายได้แล้วผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ ทางธนาคารก็จะอนุมัติสินเชื่อ แต่ถ้าเป็นไปในทางตรงข้าม ธนาคารก็จะไม่อนุมัติในการขอกู้คนเดียว ต่อให้มีประวัติการผ่อนชำระหนี้ธนาคารเก่าตรงเวลาก็ตาม
– ผู้กู้ต้องไม่มีประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร หรือที่มักเรียกกันว่า ติดเครดิตบูโร เช่น ในกรณีที่มีบัตรเครดิตหลายใบและมีวงเงินรวมกันทุกบัตรสูงกว่ารายได้เป็นจำนวนมาก ทางธนาคารจะประเมินว่าเป็นภาระหนี้สินที่มีมากเกินความจำเป็น ทำให้ผู้กู้มีโอกาสติดเครดิตบูโร ทั้งนี้ธนาคารจะไม่อนุมัติการรีไฟแนนซ์
– เมื่อธนาคารอนุมัติการรีไฟแนนซ์เรียบร้อย ในวันที่จดจำนองรีไฟแนนซ์ใหม่ ต้องตามตัวผู้กู้ร่วมมาเซ็นยินยอมโอนบ้าน ทั้งนี้ปัญหาที่มักจะพบ คือ ไม่สามารถติดต่ออีกฝ่ายได้ หรืออีกกรณี คือ ผู้กู้ร่วมบางคนอาจมีข้อเสนอมาแลกเปลี่ยนจึงจะเซ็นยินยอมให้

วิธีที่ 3 ประกาศขาย

หากทั้งสองฝ่ายไม่ต้องการบ้านหลังนี้ การขายบ้านถือเป็นวิธีที่ปิดการกู้ร่วมและจบปัญหาได้ง่ายโดยทั้งสองฝ่ายไม่ต้องรับภาระในการผ่อนบ้านต่อ และมีขั้นตอนในการเตรียมตัวขายบ้านที่ควรรู้ ได้แก่

– เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน เช็กความเรียบร้อยของบ้านว่าอยู่ในสภาพพร้อมขายหรือไม่ และต้องตรวจหาจุดที่ต้องซ่อมแซม ปรับปรุง และทำความสะอาด ทั้งนี้บ้านที่ขายต้องพร้อมเข้าอยู่ เพราะผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ต้องการบ้านที่มีสภาพสมบูรณ์
– ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อประกอบการตั้งราคาขาย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน จึงจำเป็นต้องตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นระหว่างปิดการขาย เพื่อจะได้ตั้งราคาขึ้นมาให้เหมาะสมและไม่ขาดทุน เพราะหากไม่รู้ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และตั้งราคาต่ำเกินไป
แม้ว่าจะสามารถขายบ้านได้เร็วขึ้นกว่าการตั้งราคาสูง แต่ก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ไม่ควรเสีย แต่ถ้าตั้งราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ขายบ้านได้ยาก ดังนั้นควรตั้งราคาให้เหมาะสมกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
– ฝากขายบ้านกับเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้ เพื่อให้ได้ปิดการขายเร็ว โดยควรเลือกจากเว็บไซต์ที่สามารถใช้งานและค้นหาได้ง่ายไม่ซับซ้อน แบ่งหมวดหมู่การค้นหาชัดเจน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์, ทำเล และราคา เป็นต้น รวมไปถึงครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน, ทาวน์โฮม และคอนโด เป็นต้น

หลังจากที่ขายบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ส่วนแบ่งของกำไรที่ได้จากการขายก็จะถูกนำมาแบ่งกัน

__________________________________________

2) กู้ร่วมของกลุ่มครอบครัว คู่รักที่แต่งงานแล้ว
จริง ๆ แล้วกรณีนี้ มีโอกาสเกิดขึ้นได้คล้ายกับสถานะของคนที่เป็นแฟนกัน แต่เกิดขึ้นได้น้อยกว่า ซึ่งปัญหาการกู้ร่วมส่วนใหญ่ของคนที่เป็นคู่รักกัน ก็คือ ประวัติทางการเงินของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่อาจจะไม่สวยมากนัก จะฉุดประวัติทางการเงินของฝ่ายที่ดีกว่า และจะมีผลกับวงเงินในการกู้ร่วม ทำให้มีโอกาสที่จะกู้ได้น้อยกว่าที่คาดคิดไว้

__________________________________________

3) กู้ร่วมของกลุ่มญาติ พ่อแม่ พี่น้อง
ปัญหาของคนกลุ่มนี้ที่กู้ร่วมกัน มีส่วนหนึ่งที่คล้ายกับกลุ่มครอบครัว นั่นคือ ประวัติทางการเงินของผู้กู้ร่วมไม่ดีเท่าไหร่ ทำงานฟรีแลนซ์ หรือทำงานที่มีรายได้ไม่แน่นอน ไม่มีหลักฐานการรับรายได้ที่ชัดเจน ก็มีโอกาสฉุดประวัติทางการเงินของผู้กู้หลัก

อีกปัญหาหนึ่ง คือ ตอนตัดสินใจกู้ร่วม ไม่ได้คิดว่าในอนาคตจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง โดยเฉพาะกลุ่มพี่น้อง และญาติ ที่วันหนึ่งต้องแต่งงาน หรือมีเหตุจำเป็นต้องกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง ปรากฎว่า ไปกู้ใหม่ยาก หรือได้วงเงินที่ต่ำมาก เพราะติดมีชื่อกู้ร่วมไปแล้ว

__________________________________________

2. กรรมสิทธิ์บ้านของคนกู้ร่วม

อย่าลืมว่า เมื่อกู้ร่วมแล้ว กรรมสิทธิ์บ้านจะต้องเป็นของทั้งสองฝ่าย จะโอนให้ผู้อื่น หรือจะขาย ต้องได้รับการยินยอมจากผู้กู้ร่วมทุกราย แม้ว่าผู้กู้หลักจะเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียว

หากมีปัญหาต้องการกรรมสิทธิ์คืน อาจจะต้องฟ้องร้อง และต้องหาหลักฐานการผ่อน หรือการโอนเงิน ฝากเงินที่แสดงให้เห็นว่า ผู้กู้หลักเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียวจริง ๆ แต่ก็ต้องใช้เวลาในการฟ้องร้องพอสมควร

__________________________________________

3. สิทธิ์ในการหักลดหย่อนภาษี

ดอกเบี้ยบ้าน สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท หากการกู้นั้น เป็นการกู้ร่วม ดอกเบี้ยที่จะนำไปหักลดหย่อนภาษีได้นั้น ก็จะต้องถูกหารหัก แม้ว่าผู้กู้หลักจะเป็นผู้ผ่อนแต่เพียงผู้เดียวก็ตาม

ยกตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยบ้านปีภาษี 2567 เท่ากับ 80,000 บาท กู้ร่วมสองคน ก็หารสอง เท่ากับยื่นหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านได้คนละ 40,000 บาทเท่านั้น

__________________________________________

4. หลักเกณฑ์ใหม่ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับกู้ร่วม

จากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว

__________________________________________

กรณีที่มีการกู้ร่วม จะให้นับสัญญาการกู้ร่วมอย่างไร

กรณีที่มีการกู้ร่วมจะนับสัญญาอย่างไรนั้น ขอยกตัวอย่างดังนี้

กรณีที่ 1: ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน
กรณีที่ 2: ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก กล่าวคือ
กรณีที่ 1: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A
กรณีที่ 2: ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2

จากเหตุผลต่าง ๆ ข้างต้น ก่อนกู้ร่วม นอกจากรู้ข้อดีที่จะทำให้กู้ผ่านแล้ว ยังต้องรู้ข้อจำกัดในเรื่องอื่น ๆ ที่จะตามมาด้วย

__________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property