ผังเมือง กทม 2569

ผังเมืองกรุงเทพ เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องรู้ สำหรับผู้ที่กำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน เพราะผังเมืองกรุงเทพ หรือการจัดโซนที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ออกเป็นสีต่าง ๆ นั้นส่งผลต่อกิจกรรมและการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ จึงควรใส่ใจเรื่องที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่าตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรือไม่ ลองมาทำความรู้จักที่ดินประเภทต่าง ๆ และการแบ่งสีของที่ดินตามประกาศผังเมืองกรุงเทพไปพร้อม ๆ กัน

___________________________________________

ผังเมืองกรุงเทพ คืออะไร?

ผังเมืองกรุงเทพ คือ แผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแต่ละประเภทที่ดิน โดยมุ่งหวังให้เป็นการส่งเสริมสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชน และสวัสดิภาพของสังคม

อีกทั้งยังให้เกิดความสอดคล้องเหมาะสมกับศักยภาพของการให้บริการระบบคมนาคมและการขนส่ง การสาธารณูปโภค และการสาธารณูปการในแต่ละบริเวณ เพื่อรองรับการพัฒนาของเมืองในอนาคตตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองเดิม

___________________________________________

ผังเมืองกรุงเทพ ฉบับใหม่ อัปเดตล่าสุด

ผังเมืองกรุงเทพ หรือ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 มีผลบังคับใช้มากกว่า 10 ปี โดยล่าสุดมีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในปี 2566 ซึ่งมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมมาแล้วหลายครั้ง โดยมีเป้าหมายประกาศใช้ปี 2569 แต่ล่าสุดต้องเลื่อนออกไป เป็นปี 2570 เพราะต้องมีการปรับแก้อีกหลายประเด็น

โดยผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังเมืองไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่

ดังนั้น แนวคิดในการร่างผังเมืองกรุงเทพ ฉบับใหม่นี้ จะมีการพิจารณาทุก ๆ มิติรองรับการขยายตัวของเมือง เช่น อาจจะมีการเพิ่มในเรื่องของพื้นที่จากผังสีน้ำตาลไปเป็นสีแดง และจากผังสีส้มเปลี่ยนเป็นผังสีแดง ทำให้ทิศทางของเมืองจะขยายพื้นที่โซนเมืองออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น

___________________________________________

ปรับเพิ่ม FAR Bonus

พื้นที่ในเมืองย่านเศรษฐกิจใจกลางเมือง หรือ CBD จะมีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เพื่อเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเป็นการให้สิทธิประโยชน์กับภาคเอกชนและประชาชนในการเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน 20% ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน

หากโครงการไหนมีการนำพื้นที่ของโครงการมาใช้เป็นทางสัญจรสาธารณะให้กับประชาชนทั่วไป หรือหากมีพื้นที่ให้สามารถสร้างสะพานลอยในพื้นที่โครงการได้ จะมี FAR Bonus เพิ่มให้ด้วยฃ
___________________________________________

ลดพื้นที่จอดรถในคอนโด

นอกจากนี้ยังกำลังศึกษาถึงรายละเอียดของการลดพื้นที่จอดรถในอาคารและในคอนโดที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า จากเดิมที่มีการใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีที่พื้นที่จอดรถคอนโด 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน อาจจะปรับเพิ่มเป็น 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลงได้ ส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง

___________________________________________

ผังเมืองฝั่งธนบุรีเปลี่ยน

หากเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่าง ผังเมืองกรุงเทพ ฉบับเก่า กับ ผังเมืองกรุงเทพ ฉบับใหม่ พบว่า พื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรี จะปรับเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพได้มากขึ้น

ส่วนพื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว ย่านบางขุนเทียน จะปรับเป็นพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) และย่านหนองจอก, มีนบุรี, คลองสามวา และลาดกระบัง จะลดพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway) จาก 150 ตารางกิโลเมตร เหลือ 50 ตารางกิโลเมตร เนื่องจากจะมีการขยายพื้นที่คลองเพิ่ม เพื่อรองรับปัญหาน้ำท่วม

___________________________________________

ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์

ส่วนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน จะมีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์พื้นที่ เช่น เยาวราช และบางลำพู ซึ่งปัจจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงสภาพอาคารอยู่ในสภาพเดิม

โดยแยกพื้นที่สีน้ำเงินให้เป็นสถาบันราชการ ส่วนพื้นที่อื่น ๆ จะเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคารที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร, 16 เมตร และ 20 เมตร

___________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก DD Property