7 ขั้นตอนของการกู้บ้านมือสอง

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสองสำหรับมือใหม่ที่ต้องรู้ มีอะไรบ้าง? แน่นอนว่าบ้านมือสองเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่สนใจจะหาที่อยู่อาศัยใหม่ แต่งบประมาณมีจำกัด หรืออยากประหยัดงบ ซึ่งบ้านมือสองมักมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง อีกทั้งบ้านบางหลังยังตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ไว้เรียบร้อยแล้ว วันนี้ทางธนาคารกสิกรไทย รวบรวม 7 ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสอง แบบฉบับเข้าใจง่าย ครบจบไว้ที่นี่เรียบร้อยแล้ว ไปดูกันเลย!

__________________________________________

1. เลือกโครงการบ้านมือสองที่ตัวเองสนใจ

เริ่มด้วยการเลือกโครงการบ้านมือสองที่ตนเองสนใจ แนะนำให้มีการกำหนดรูปแบบ รายละเอียดที่ต้องการในการซื้อบ้านมือสองก่อน โดยอิงจากปัจจัยเหล่านี้

• ทำเลและสภาพแวดล้อม เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่พลาดไม่ได้ เนื่องจากการเลือกทำเลที่ดี มีเส้นทางการเดินทางที่สะดวกสบาย เช่น ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า ใกล้กับห้างสรรพสินค้า ก็จะยิ่งเพิ่มโอกาสในการเจริญเติบโตของถิ่นที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น
• สภาพของที่ดินและบ้านที่สนใจ เมื่อได้ทำเลเรียบร้อยแล้ว ให้ดูเรื่องของสภาพที่ดิน สิ่งปลูกสร้างรอบ ๆ บ้าน และการตกแต่งภายในว่ามีสภาพสมบูรณ์หรือไม่
• ลองมองหาบ้านที่เคยเป็นที่ให้เช่ามาก่อน บ้านที่เคยให้เช่า ถือว่าเป็นทำเลที่น่าสนใจ เนื่องจากมีผู้เคยเช่าแล้ว แปลว่าทำเลตรงนั้นอาจสามารถนำไปต่อยอดทางธุรกิจ หรือสามารถบำรุงซ่อมแซมบ้าน แล้วอาจปล่อยขายต่อเก็งกำไรได้ในอนาคต
• เลือกบ้านที่มีเงื่อนไขหรือข้อเสนอต่าง ๆ มารองรับ แน่นอนว่าการซื้อบ้านนั้น เป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง ทำให้หลาย ๆ คนอาจเลือกยื่นกู้ซื้อบ้านมากกว่าการซื้อสด ซึ่งผู้ซื้อสามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านมือสองกับทางธนาคารได้เลย ทั้งนี้ให้ดูรายละเอียด อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อนให้ดีก่อนตัดสินใจเลือกยื่นขอสินเชื่อบ้าน
• เลือกบ้านมือสองที่เป็นทรัพย์ธนาคาร บ้านที่เป็นทรัพย์ของธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือทรัพย์สินฝากขายนั้น มีข้อดีคือมีความน่าเชื่อถือสูงมาก มีตัวเลือกหลากหลาย มักมีการคัดกรองทำเลที่ดีมาแล้ว และสามารถตรวจสอบได้จริง รวมถึงมักมีการจัดโปรโมชันมากมาย การติดต่อขอสินเชื่อก็อาจมีอัตราดอกเบี้ยที่เอื้อกับผู้ซื้อและเพิ่มโอกาสในการจัดการสินเชื้อให้ผ่านได้สะดวกขึ้นอีกด้วย

__________________________________________

2. ติดต่อสถาบันการเงิน

หลังจากเลือกโครงการหรือทำเลที่ถูกใจเรียบร้อยแล้ว ให้ติดต่อธนาคาร เพื่อทำการขอกู้ซื้อบ้านมือสอง ซึ่งก่อนที่จะยื่นขอสินเชื่อบ้านมือสองนั้น แนะนำให้สอบถามรายละเอียด เงื่อนไขต่าง ๆ ของแต่ละธนาคาร แล้วนำมาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย คำนวณวงเงินกู้ และอัตราดอกเบี้ยให้เรียบร้อยว่าควรเลือกยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารใดถึงจะคุ้มค่าที่สุด

__________________________________________

3. เตรียมเอกสารให้พร้อม

เมื่อติดต่อสถาบันการเงินเรียบร้อยแล้ว ให้เตรียมเอกสารในการยื่นขอสินเชื่อบ้านมือสอง สำหรับธนาคารกสิกรไทยนั้น ใช้เอกสารดังนี้

• ใบสมัครสินเชื่อ
• หนังสือให้ความยินยอมที่กรอกรายละเอียดครบถ้วนแล้วโดยผู้กู้และผู้ร่วมกู้
• เอกสารยืนยันตัวตน
o สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือ บัตรข้าราชการของผู้กู้ กู้ร่วม
o สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส (หากมี)
o สำเนาทะเบียนสมรส หรือหนังสือยืนยันสถานภาพสมรส ทั้งของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (หากมี)
o สำเนาทะเบียนบ้าน โดยต้องมีสำเนาครบทุกหน้า
o สำเนาทะเบียนบ้านและสูติบัตรของบุตร (หากมี)
o ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (หากมี)
• เอกสารยืนยันรายได้
o หนังสือรับรองเงินเดือนที่อยู่ในระยะเวลาไม่เกิน 3 เดือน หรือ ใบแจ้งเงินเดือน (payslip) ฉบับล่าสุด 1 เดือน
o ใบแจ้งโบนัส (ถ้ามี)
o เอกสารการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังอย่างต่ำ 6 เดือน
• เอกสารยืนยันหลักทรัพย์
o สำเนาโฉนดที่ดิน (นส.3 / นส.3ก) หรือใช้เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมสารบัญจดทะเบียนครบทุกหน้า
• เอกสารยื่นเป็นหลักประกัน สำหรับการซื้อสินทรัพย์รอการขาย (NPA) กับทางธนาคาร จะต้องมีเอกสารเหล่านี้
o แบบฟอร์มประสงค์ซื้อทรัพย์สินรอการขาย และคำเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขาย
o หลักฐานการวางเงินประกันสินทรัพย์ตามมูลค่าที่ทางธนาคารกำหนด
o หากมีการซ่อมแซม ต่อเติมบ้าน ให้แนบใบประมาณการก่อสร้าง และใบอนุญาตทำการต่อเติมด้วย

__________________________________________

4. ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

หลังจากเตรียมเอกสารเรียบร้อยแล้ว ในขั้นตอนต่อไปคือการทำสัญญาสำหรับการซื้อขายบ้านและที่ดิน ซึ่งจะต้องมีหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ทด.13) แบบเป็นลายลักษณ์อักษร มาดูรายละเอียดสำคัญที่ต้องระบุอยู่ในสัญญาการซื้อขายกันก่อน ว่าจำเป็นต้องมีรายละเอียดอะไรบ้าง

• ระยะเวลาของสัญญา ในสัญญาจะต้องมีการกำหนดระยะเวลา รวมถึงวันที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน
• รายละเอียดของคู่สัญญา จะต้องมีรายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขายระบุไว้อย่างถูกต้องทั้งอายุ ที่อยู่ ชื่อ-สกุลของคู่สัญญา รวมถึงช่องที่ให้ลงชื่อของคู่สัญญาและพยานในส่วนท้ายของสัญญา เพื่อยืนยันว่าคู่สัญญาได้รับรู้สัญญาฉบับนี้
• รายละเอียดของสินทรัพย์ มีการระบุเลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน และเลขที่สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งมีการระบุที่อยู่ของสินทรัพย์ที่ถูกต้อง
• รายละเอียดการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ ระบุใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนอง รวมถึงระบุรายละเอียดวันที่ที่จะมีการส่งมอบที่ดิน และวันโอนกรรมสิทธิ์
• รายละเอียดเงื่อนไขในกรณีที่ผิดสัญญา ระบุเงื่อนไข รายละเอียดที่ระบุว่าเป็นการผิดสัญญา พร้อมความรับผิดชอบของฝ่ายที่ผิดสัญญา
• ข้อตกลงและรายละเอียดอื่น ๆ สัญญาจะต้องมีการระบุข้อยกเว้น เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น กรณีการผิดสัญญา หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยกเลิกสัญญาจะต้องชำระค่าปรับอย่างไร เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ การรับประกันบ้าน เป็นต้น

__________________________________________

5. วางเงินประกันการเสนอซื้อตามที่ตกลงกับผู้ขาย

โดยปกติการซื้อบ้านมือสองจะไม่สามารถผ่อน์ได้ ผู้ซื้อจะต้องวางเงินประกันการเสนอซื้อตามที่ตกลงเท่านั้น ซึ่งการวางเงินประกันการเสนอซื้อ เป็นการรักษาสิทธิ์ในการจองบ้าน ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องมีเงินสำรองไว้จ่ายค่าเงินประกันการเสนอซื้อบ้านประมาณ 5-20% ของราคาบ้านในวันที่นัดไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับผู้ที่กู้ซื้อบ้านมือสองกับทางธนาคารหรือกู้ซื้อบ้านซึ่งเป็นทรัพย์ของธนาคารนั้น จะต้องดูรายละเอียดของอัตราดอกเบี้ย หรือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม รวมทั้งเงื่อนไขและนโยบายต่าง ๆ ของธนาคารอีกด้วย

__________________________________________

6. ตรวจเช็กสภาพบ้านมือสองก่อนนัดโอน

ในการซื้อบ้านมือสองจำเป็นต้องตรวจบ้านก่อนโอนอย่างละเอียดอีกครั้ง ขอแนะนำให้เริ่มตรวจสอบตัวบ้านตั้งแต่โครงสร้างของบ้าน ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบบ้าน งานประปา งานไฟฟ้าต่าง ๆ รวมไปถึงรอยร้าว รอยแตกตามผนัง และเพดานว่าอยู่ในสภาพที่รับได้หรือไม่

__________________________________________

7. นัดโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน

นัดวันโอนบ้าน ณ สำนักงานที่ดิน เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงการซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว จะต้องตกลงนัดวันโอนบ้านร่วมกันที่สำนักงานที่ดินตามแต่ละเขต โดยมีขั้นตอนในการดำเนินการ ดังนี้

• ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อทำการรับบัตรคิว รอการโอนบ้าน
• ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายทำการเซ็นชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• เจ้าหน้าที่จะสรุปค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าประเมินทุนทรัพย์ และให้นำไปชำระเงิน
• เมื่อชำระเงินเรียบร้อย จะได้รับใบเสร็จรับเงินสีเหลือง และสีฟ้า โดยให้ถ่ายเอกสารใบเสร็จสีฟ้าเอาไว้ และยื่นเอกสารให้กับเจ้าหน้าที่
• เจ้าหน้าที่ทำการพิมพ์สลักหลังโฉนด ให้ทำการตรวจสอบความถูกต้อง
• เจ้าหน้าที่ส่งมอบโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอน *ในกรณีที่เป็นการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงเอาไว้ โดยเจ้าของในโฉนดจะเป็นชื่อธนาคาร จนกว่าผู้ซื้อจะทำการผ่อนชำระจนหมด*
ในส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอน มีดังนี้

o ค่าธรรมเนียมการโอน คิด 2% จากราคาประเมิน เช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 2,000,000 บาท จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน 2,000,000 บาท คือ 40,000 บาท (ขึ้นอยู่กับรายละเอียดในสัญญาว่าใครจะเป็นผู้จ่าย หรือแบ่งชำระคนละครึ่ง)
o ค่าจดจำนอง สำหรับผู้ที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน จะต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1% จากราคาจำนอง แต่จะเสียไม่เกิน 200,000 บาท เช่น ซื้อบ้าน 2,000,000 บาท จะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ซึ่งก็คือ 20,000 บาท (โดยปกติผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้) และหากเป็นการซื้อสด จะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
o ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายตามกำหนดของกรมสรรพากร ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องเสียภาษี เพราะถือว่ามีรายได้มาจากการซื้อขาย ซึ่งจะถูกคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า หรือแบบขั้นบันได (โดยปกติผู้ขายจะต้องเป็นผู้ชำระส่วนนี้ เนื่องจากถือว่าผู้ขายจะได้รับรายได้เข้ามา แต่ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงซื้อขายระหว่างคู่สัญญา)
o ค่าอากรแสตมป์ (ค่าใช้จ่ายของผู้ขาย) คิดอัตรา 0.5% ตามราคาขายบ้านหรือราคาประเมินจากสำนักงานที่ดิน (โดยใช้เกณฑ์การคำนวณตามอัตราที่สูงกว่า) ซึ่งในกรณีที่ผู้ขายไม่ได้เสียค่าธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์
o ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ค่าใช้จ่ายของผู้ขาย) คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินจากสำนักงานที่ดิน (โดยใช้เกณฑ์การคำนวณตามอัตราที่สูงกว่า) ซึ่งโดยปกติผู้ขายจะต้องครองบ้านในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี หากถือเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียค่าธุรกิจเฉพาะ แต่ให้เสียค่าอากรแสตมป์แทน

__________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก K-Property