การซื้อบ้านมือสอง

เชื่อว่าการมีบ้านของตนเอง เป็นเป้าหมายในฝันของใครหลาย ๆ คน แต่หลาย ๆ ครั้งโครงการหรือทำเลที่น่าสนใจมักถูกขายไปหมด หรือแบบบ้านที่ชอบนั้นมีราคาสูงเกินกว่าที่จะซื้อมือหนึ่งได้ การซื้อบ้านมือสองจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากราคาย่อมเยากว่าบ้านมือหนึ่ง แล้วยังสามารถเลือกทำเลที่ต้องการ กำหนดงบประมาณ รวมถึงขอเข้าไปดูสภาพบ้านของจริงเพื่อประกอบการตัดสินใจได้ในทันที ในบทความนี้ ทางธนาคารกสิกรไทยได้รวบรวมทุกข้อมูลที่เกี่ยวกับวิธีการเลือกซื้อบ้านมือสองไว้แล้วเรียบร้อย

__________________________________________

ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง
ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านมือสองนั้น ควรตรวจสอบว่าตนเองมีความพร้อมทางด้านการเงินมากน้อยแค่ไหน เนื่องจากการตัดสินใจซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านมือสอง จะเป็นภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว ดังนั้น จึงควรคำนวณค่าผ่อนบ้านให้มีความเหมาะสมกับรายรับในแต่ละเดือน

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การซื้อบ้านมือสองจะมีรายละเอียดที่ค่อนข้างซับซ้อน ทั้งวิธีการยื่นขอซื้อ การเซ็นสัญญาซื้อขาย ไปจนถึงขั้นตอนการตรวจสอบสภาพบ้าน จึงควรศึกษาอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ

__________________________________________

สำรวจสภาพการเงินตัวเองให้ดี

อย่างแรกสุด คือการประเมินศักยภาพทางการเงินของตนเองว่ามีเงินมากพอที่จะซื้อบ้านมือสองในช่วงราคาประมาณไหน โดยให้วางแผนในการใช้จ่ายให้ดีก่อน ทั้งการแบ่งรายรับแต่ละเดือน และคำนวณค่าใช้จ่ายที่จำเป็น อีกทั้งควรศึกษาค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองให้ถี่ถ้วน หากไม่มีการวางแผนในการใช้เงินให้ดี อาจส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน หรือร้ายแรงที่สุด คือ ไม่สามารถผ่อนบ้านต่อไปได้ ทำให้ธนาคารต้องยึดทรัพย์คืน ดังนั้นขอแนะนำให้ลองแบ่งสัดส่วนการใช้เงินของตนเองคร่าว ๆ ก่อน เช่น

• สำรวจเงินเก็บออมที่มีอยู่ในปัจจุบัน ในการซื้อบ้านมือสองนั้น จำเป็นต้องวางเงินประกันการเสนอซื้อบ้านอย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน ดังนั้นเงินเก็บในปัจจุบันควรจะมากกว่าจำนวนนเงินประกันการเสนอซื้อ รวมกับเงินเก็บเผื่อในยามฉุกเฉินด้วย
• สำรวจค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของตนเอง แน่นอนอยู่แล้วว่าการเดินทางไปทำงาน หรือแม้แต่ผู้ที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว ก็จะต้องมีค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทั้งค่ากิน ค่าเดินทาง ค่าประกันชีวิตต่าง ๆ ให้ลองคำนวณคร่าว ๆ แล้วสรุปเป็นรายเดือนออกมาก่อนว่าค่าใช้จ่ายส่วนตัวเฉลี่ยอยู่ที่กี่บาท
• รายจ่ายและหนี้สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน รายจ่ายและหนี้สินของแต่ละคนมีไม่เท่ากัน บางคนต้องแบกรับภาระครอบครัว หนี้บัตรเครดิต หรือต้องผ่อนบ้านหลาย ๆ หลังไปพร้อม ๆ กัน ดังนั้นให้นำหนี้สินที่จำเป็นต้องจ่ายในแต่ละเดือน มาคำนวณร่วมด้วยว่าจะสามารถกู้ซื้อบ้านมือสองเพิ่มอีกได้หรือไม่
• ค่าใช้จ่ายในอนาคตที่สนใจ เช่น มีการวางแผนจะซื้อรถ หรือซื้อคอนโดต่อเลย ก็จะต้องคำนวณถึงจำนวนปีที่จะต้องผ่อน รวมถึงความสามารถทางการเงินของตนเองว่าสามารถรับภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ทั้งหมดหรือไม่

__________________________________________

ตรวจสอบโครงการบ้านที่จะซื้อ
ให้ดูตั้งแต่รายละเอียดของโครงการ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางว่าจะต้องมีการชำระอะไรเพิ่มบ้างอีกเท่าไหร่ ประวัติของตัวบ้าน รวมทั้งสำรวจที่ดินในบริเวณใกล้เคียงว่าเสี่ยงต่อการโดนเวนคืนที่ดินหรือไม่? เป็นบ้านติดจำนองหรือไม่? และที่สำคัญที่สุดในวิธีเลือกซื้อบ้านมือสอง คือ ทำเลที่ตั้งของบ้านจะต้องไม่ใช่บ้านที่ตั้งในที่ดินสาธารณะหรือที่ดินเอกชนที่บริจาคให้เป็นสาธารณะ เพราะมีสิทธิ์ถูกเพิกถอนภายหลังได้

__________________________________________

รู้ข้อกฎหมายที่สำคัญ

ศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการซื้อบ้านมือสองให้ละเอียด โดยปกติแล้วจะต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายอย่างถูกต้องเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ซึ่งในสัญญาจะต้องระบุราคาซื้อขาย การจ่ายเงินมัดจำ และเงินส่วนที่เหลือจะชำระต่อไป หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ในเวลาที่กำหนด ผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะยึดเงินมัดจำได้ เมื่อดำเนินการยื่นขอสินเชื่อเสร็จสิ้น และได้รับอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้นถึงมีผลผูกกันตามกฎหมาย และยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติมอีก เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ฯลฯ

__________________________________________

ตรวจรับบ้านก่อนโอนให้เรียบร้อย

ตรวจบ้านก่อนโอนให้เรียบร้อยในการซื้อบ้านมือสอง ควรมีการตรวจสอบสภาพบ้านมือสองอย่างละเอียดก่อนการโอนร้บบ้าน โดยตรวจสอบตามบริเวณรอบ ๆ บ้าน ดังนี้

• โครงสร้างบ้าน ผนังบ้าน กำแพงบ้าน พื้นบ้าน ระเบียงบ้าน บันได และคานบ้าน ควรอยู่ในสภาพที่แข็งแรง ไม่มีส่วนไหนที่ผุพัง หรือแตกหักจนเห็นเหล็กโครงสร้างภายใน
• ทางเดินภายในบ้าน เริ่มตั้งแต่ประตู หน้าต่าง จะต้องอยู่ในสภาพดี สามารถใช้งานได้ ในทางที่ดีประตูหรือหน้าต่างไม่ควรเปิดแล้วชนกัน และไม่มีจุดไหนที่น้ำสามารถรั่วซึมเข้ามาได้
• สภาพบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเพดาน พื้นบ้าน ผนังบ้าน จะต้องไม่มีรอยรั่ว หรือแตก
• ระบบไฟฟ้า มีสภาพดี ไม่มีสายไฟหรือปลั๊กตัวไหนเสียหาย
• ระบบประปาและช่องทางการระบายน้ำ จะต้องไม่มีจุดรั่วซึม หรือแตกหัก ปั๊มน้ำสามารถทำงานได้ตามปกติ รางน้ำฝนไม่มีจุดแตกหัก สุขภัณฑ์ไม่มีจุดเสียหาย
• ภายนอกของตัวบ้าน และพื้นที่รอบตัวบ้าน ให้สังเกตตั้งแต่บริเวณรั้วบ้านว่าจะต้องมีสภาพดี ตัวบ้านไม่ควรทรุดจากบริเวณโดยรอบมากนัก

__________________________________________

 ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก K-Property