ลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ต้องดูอะไรบ้าง
ยุคปัจจุบัน การตัดสินใจซื้อบ้าน นับเป็นเรื่องใหญ่ ยิ่งสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซา หน้าที่การงานและเงินในกระเป๋าไม่มั่นคงด้วยแล้ว ย่อมลำบากยากยิ่ง โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ที่ช่องว่างระหว่างรายได้กับราคาบ้านถ่างออกไปทุกที ส่งผลให้ตลาดเช่ากลับมาเติบโตอีกครั้ง
ส่งผลดีต่อธุรกิจธุรกิจอพาร์ทเม้นท์- หอพัก เนื่องจากเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนระยะยาว จนได้ชื่อว่าเป็นธุรกิจแบบเสือนอนกิน แต่การลงทุนในธุรกิจนี้ไม่ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จเป็นเสือนอนกินได้ทุกคน แต่ต้องมีเทคนิค การบริหารธุรกิจ พร้อมแนะนำตัวเลือกการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ที่น่าสนใจ
โดยการลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ หรือหอพักนั้นมีหลักการวางแผน ดังนี้
__________________________________________
1. เลือกทำเลที่ตั้ง
สิ่งสำคัญที่สุดของการลงทุนธุรกิจหอพัก คือ การเลือกทำเลที่ตั้ง หากทำเลดีมีศักยภาพจะดึงดูดให้มีคนเข้าพักอยู่เสมอ วิธีการดูว่าทำเลที่จะลงทุนนั้นมีศักยภาพสูงหรือไม่ ลองสังเกตจากสถานที่โดยรอบว่ามีอะไรเป็นจุดสำคัญบ้าง เช่น ใกล้กับสถานศึกษา ย่านอุตสาหกรรม ย่านธุรกิจ สถานที่ท่องเที่ยว หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม เช่น ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ สถานีขนส่งสาธารณะ เป็นต้น
__________________________________________
2. สำรวจตลาด กำหนดกลุ่มเป้าหมาย
หลังจากที่ได้ทำเลที่เหมาะสมแล้ว ลองสำรวจลงพื้นที่จริงว่าตลาดธุรกิจอพาร์ทเม้นท์บนทำเลนั้นมีการเติบโตอย่างไรมีอพาร์ทเม้นท์จำนวนมากหรือไม่่ จำนวนผู้เข้าพักมีมากน้อยเพียงใดรวมไปถึงสำรวจข้อดีและข้อเสียของแต่ละอพาร์ทเม้นท์ เพื่อนำมาปรับใช้กับธุรกิจของคุณนอกจากนั้น ควรกำหนดกลุ่มเป้าหมายผู้เข้าพักให้ชัดเจน เพื่อที่จะได้กำหนดราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับรายได้ของผู้เข้าพักร่วมด้วย
__________________________________________
3. สิ่งที่ควรรู้ก่อน ลงทุน ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักมีด้วยกัน 2 แบบ
• การลงทุนซื้อที่ดิน เพื่อสร้างหอพักใหม่
การลงทุนซื้อที่ดินแล้วสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่เอง มีข้อดีตรงที่สามารถสร้างอาคารสไตล์ใดก็ได้ตามความต้องการ จัดสรรพื้นที่ได้เอง และมีราคาถูก แต่ก็มาพร้อมกับความยุ่งยากในการก่อสร้างอาคาร โดยต้องศึกษาเรื่องข้อกำหนดจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ต้องมีการออกแบบที่ดีพร้อมกับคำนวณราคารับเหมาก่อสร้าง อีกทั้งต้องมีเวลาพอที่จะคุมงานและทำงานร่วมกับผู้ออกแบบหรือผู้รับเหมาก่อสร้างอยู่ตลอด ดังนั้นรูปแบบการลงทุนซื้อที่ดินนั้นเหมาะสำหรับผู้ที่เชี่ยวชาญหรือมีประสบการณ์ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มาแล้ว
• การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสอง
การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองที่เปิดกิจการอยู่แล้ว มีจุดด้อยตรงที่มีราคาสูงกว่าการสร้างอพาร์ทเม้นท์เอง อีกทั้งไม่สามารถเลือกทำเลและออกแบบสไตล์อาคารให้ถูกใจได้ทั้งหมด แต่ข้อดีของการลงทุนแบบนี้ คือ ไม่ต้องเสียเวลาและลดความยุ่งยากในการก่อสร้าง อีกทั้งยังสามารถมีรายได้จากการลงทุนได้เลย เพราะอพาร์ทเม้นท์มือสองมักจะตั้งอยู่บนทำเลที่พิจารณาแล้วว่าดี และมักจะมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่แล้ว ทำให้สามารถคำนวณได้ตั้งแต่เดือนแรกเลยว่าจะได้รับเงินค่าเช่าเป็นจำนวนเท่าไร ดังนั้นรูปแบบการลงทุนนี้จึงเหมาะกับผู้เริ่มต้นที่อยากลองลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และผู้ที่มีเงินทุนสูง
__________________________________________
4. ประเมินความคุ้มค่า
เพราะการลงทุนในธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ไม่ใช่แค่การสร้างหรือซื้ออาคารแล้วเสร็จสิ้น ควรประเมินความคุ้มค่าทั้งต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆ ในระหว่างการดำเนินกิจการอย่างคร่าวๆ ด้วย เพราะการลงทุนประเภทนี้มีรายจ่ายต้นทุนอย่างค่าที่ดิน ค่ารับเหมาก่อสร้าง รวมไปถึงมีรายจ่ายต่อเนื่องอย่างค่าภาษีเงินได้ ภาษีเงินกู้อีกด้วย ดังนั้นอย่าลืมพิจารณาถึงรายจ่ายเหล่านี้เพื่อป้องกันไม่ให้การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ขาดทุน
__________________________________________
5. ยื่นขอใบอนุญาต
หลังจากที่ได้แบบแปลนอาคารแล้ว จะต้องทำการยื่นขอใบอนุญาตที่สำนักงานเขตท้องถิ่น โดยยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ( แบบ ข.1 ) พร้อมกับเตรียมหลักฐานประกอบการขอตามที่กำหนดไว้ เช่น บัตรประชาชน สำเนาเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของอาคาร สำเนาโฉนดที่ดิน แบบแปลนอาคาร หนังสือรับรองจากวิศวกรหรือสถาปนิก เป็นต้น
__________________________________________
6. กู้สินเชื่อเพื่อการลงทุน
โดยส่วนใหญ่แล้วการลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักมักจะใช้การกู้สินเชื่อธนาคารมาลงทุน เนื่องจากเป็นการลงทุนสินทรัพย์มูลค่าสูง ซึ่งมีความเสี่ยงหลายๆ อย่าง เช่น ไม่สามารถทำกำไรตามที่หวังไว้ ไม่มีเงินสำรองจ่ายเมื่อมีค่าใช้จ่ายระหว่างดำเนินกิจการ หรือเกิดภัยธรรมชาติทำให้อาคารเสียหาย ดังนั้นการกู้สินเชื่อเพื่อการลงทุนที่ให้วงเงินสูงจะสามารถครอบคลุมภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ช่วยลดความเสี่ยงในอนาคตได้
__________________________________________
เคล็ดลับบริหารธุรกิจหอพักอพาร์ทเม้นท์อย่างไรให้ประสบความสำเร็จ
แม้การลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักจะได้ชื่อว่าเป็นธุรกิจเสือนอนกิน แต่อย่าลืมว่าทุกการลงทุนนั้นย่อมมีความเสี่ยง การลงทุนที่ไม่มีการวางแผนอาจนำไปสู่ความล้มเหลวได้ ดังนั้นมาดูเคล็ดลับการลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้ประสบความสำเร็จนั้นต้องมีอะไรบ้าง
• ควรมีเงินทุนของตัวเองอย่างน้อย 40% ของเงินลงทุน ไม่ควรให้กระแสเงินขาดมือ
• เลือกทำเลที่มีศักยภาพ โดยทำเลที่ดีนั้นจะต้องมีการเดินทางที่สะดวก ติดถนนหรือสถานีรถไฟฟ้า ใกล้กับสถานศึกษา ย่านอุตสาหกรรม ย่านชุมชน ซึ่งเป็นทำเลที่คนมีความต้องการสูง
• ลงทุนกับระบบต่างๆ ในอพาร์ทเม้นท์หรือหอพัก เช่น ระบบความปลอดภัย มีการติดกล้องวงจรปิด มีรปภ. และใช้คีย์การ์ดในการเข้า-ออก และระบบบริหาร มีการออกบิลค่าเช่า แจ้งเตือนการครบกำหนดชำระ เป็นต้น สิ่งเหล่านี้จะทำให้ผู้พักอาศัยเชื่อมั่นและไม่ย้ายออกไป
• สร้างสิ่งแวดล้อมที่ดี เช่น รักษาความสะอาด คอยบำรุงรักษาอาคารให้ใหม่และแข็งแรงอยู่เสมอ ดูแลสภาพห้องพักให้ดีและน่าอยู่อาศัย
• กำหนดค่าเช่าให้สอดคล้องกับทำเลและรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย อย่างเช่น หากกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษาก็อาจทำธุรกิจหอพักนักศึกษา ทำเลใกล้กับมหาวิทยาลัย และตั้งราคาค่าเช่าที่ไม่สูงมากนัก เนื่องจากนักศึกษามีรายได้น้อย หากกลุ่มเป้าหมายเป็นวัยทำงานก็สามารถทำหอพักในย่านธุรกิจและตั้งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นมาได้ เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มั่นคง
__________________________________________
ขอบคุณข้อมูลดีๆ จาก ฐานเศรษฐกิจ
